Praxisänderung: Abzug von Mäklerprovisionen bei der Luzerner Grundstückgewinnsteuer

Nach einem kürzlich ergangenen Entscheid des Kantonsgerichts Luzern erfolgt nun eine Praxisänderung, wonach Mäklerprovisionen neu ungekürzt abgezogen werden können, sofern gewisse Kriterien erfüllt werden. Welches diese sind, möchten wir Ihnen nachfolgend aufzeigen. 
 

Begriff der Mäklerprovision

Bei der Mäklerei kann grundsätzlich zwischen der Nachweis- und der Vermittlungsmäklerei unterschieden werden. Bei der Nachweismäklerei teilt der Mäkler dem Auftraggeber eine oder mehrere Gelegenheiten zum Kauf- bzw. Verkauf mit. Konkret besteht die Tätigkeit des Nachweismäklers also darin, Interessenten zu benennen. Die Vermittlungsmäklerei geht darüber hinaus und erfordert vom Mäkler eine aktive Förderung des Vertragsabschlusses, z. B. durch Vertragsredaktion oder Teilnahme an Verhandlungen. Das erfolgsabhängige Entgelt – üblicherweise in Form einer Provision – entsteht bei Abschluss des nachgewiesenen resp. vermittelten Geschäfts. Ein zivilrechtlich gültiger Mäklervertrag kann mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Aus Beweisgründen empfiehlt sich aber die Schriftlichkeit.

Steuerliche Abzugsfähigkeit und Praxisänderung im Kanton Luzern

Damit eine Mäklerprovision bei der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden kann, müssen die folgenden Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein:

•    Vorliegen eines zivilrechtlich gültigen Mäklervertrags mit einer Drittperson,
•    eine zum Kaufvertragsabschluss führende Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Mäklers,
•    Zahlung des geschuldeten Mäklerlohns.

Nicht unter die Mäklertätigkeit und damit auch nicht abzugsfähig ist die Stellvertretung. Diese liegt vor, wenn der Beauftragte aufgrund einer Vollmacht die Veräusserung anstelle des Auftraggebers durchführt.

Wurden die zuvor genannten Kriterien erfüllt, konnten Mäklerprovisionen bisher nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz als Aufwendungen bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden. Seit dem Kantonsgerichtsurteil vom 29. Juni 2023 sind diese Kosten nun grundsätzlich unbegrenzt abziehbar. Für einen unbegrenzten Abzug wird aber vorausgesetzt, dass die vereinbarte Entlöhnung dem üblichen, marktkonformen Entgelt entspricht, wie es unter unbeteiligten Dritten abgeschlossen worden wäre (Drittvergleich). Dabei können neben der entrichteten Mäklerprovision auch allfällige weitere in Rechnung gestellte und im Zusammenhang mit der Mäklertätigkeit stehende Kosten – wie beispielsweise Verkaufsdokumentationen oder Inserate – abgezogen werden.

Werden jedoch Mäklerprovisionen aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse entrichtet – z. B. aufgrund verwandtschaftlicher Beziehungen oder eines Abhängigkeitsver-
hältnisses – erfolgt eine Kürzung der abzugsfähigen Kosten. In solchen Fällen errechnet sich der Abzug prozentual vom Veräusserungswert und beträgt maximal 3 Prozent für überbaute Grundstücke bzw. 4 Prozent für unüberbaute Grundstücke (zuzüglich Mehrwertsteuer).

Situation in anderen Kantonen

Die Abzugsfähigkeit von Mäklerprovisionen als Aufwendungen bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ist schweizweit nicht einheitlich geregelt, weshalb den Kantonen ein gewisser Ermessensspielraum zukommt und unterschiedliche gesetzliche Regelungen herrschen. 
In den meisten anderen Kantonen wird der Abzug üblicher Mäklerprovisionen auf etwa 2 bis 3 Prozent des Veräusserungswertes begrenzt. Teilweise werden für unüberbaute Grundstücke auch höhere Abzüge bis zu 5 Prozent zugelassen.

Abschliessend lässt sich zusammenfassen, dass neu im Kanton Luzern – im Gegensatz zu anderen Kantonen – Mäklerprovisionen bei Erfüllung der erforderlichen Kriterien unbegrenzt als Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden können, was zu einer Reduktion der Grundstückgewinnsteuer führen kann.